中国社会科学院11日发布《中国住房发展报告（2018-2019）》，《报告》综合房地产市场周期、前期需求释放以及政策调控的多重影响，预计下一轮住房需求走势仍将保持总体回调、平稳释放的周期特点。指出，2019年的房地产会在平稳中进行调整和再度分化，而总体上楼市会转向降温通道，但是房价大幅度的上涨或是下跌都不会出现。建议，推出房地产税，实行渐进方案，只对新交易住房启动征收方案即住房家庭如果一旦交易将统计其全部住房面积，并按照起征点开征，不交易的住房暂不征收。

《报告》分析，2018年中国楼市形成了“春暖、夏热、秋凉、冬冷”的态势。

2018年8月之前，房地产逐步升温，上行压力日益加大，但是到9月房地产形势发生逆转开始降温。全国房价增幅经历了先升后降再升再降的过程：同比增幅由2017年9月的3.2%上升到2017年12月的13.5%，后又下降2018年3月的2.93%，又增长到2018年9月的10.7%。空间上，差距缩小。此起彼伏，热点地区变凉，冷点地区升温；全国城市之间的房价差异缓慢缩小。东部城市房价增速显著降温，中西部城市房价增速上升明显；一线城市、二线城市房价同比增速显著下滑，一线城市房价同比增长率自从2018年3月下降到-1.12%后，基本全部保持负的同比增长率，二线城市同比增速也由2017年11月22%逐渐降低到2018年7月的-3%。

《报告》认为，导致市场发生变化的原因，主要在于宏观环境与调控政策及预期导致市场变化。2018年9月之前，由于一些上行因素的影响，尽管调控政策不断加码，市场预期仍保持显著乐观，从导致市场主体间预期及行为的正反馈，房地产上行压力加速增大。2018年9月以后由于国内经济持续下行、中美贸易摩擦逐渐加剧、“民营经济退场论”等国内外宏观经济环境变化对市场预期造成负向影响；中央从政策、监管和舆论层面持续保持高压态势，地方政府调控政策不断加码，2018年以来，全国房地产调控次数已经高达405次，比2017年同期上涨接近80%。一方面从严调控逐步打破了市场依据过去经验形成的预期，另一方面，宏观环境变化增加悲观情绪并进一步传染给房地产市场。

《报告》指出，2019年楼市最可能平稳调整和再度分化。

未来继续上行或逆转下行的因素都存在。上行因素包括未来的需求潜力、中国经济具有较强的韧性、炒房的利益机制没有根本改变以及调控政策还有调整和操作的较大空间。逆转下行的因素主要是，首先中国宏观经济仍面临一定下行压力，中美贸易摩擦仍存在不确定性，有关民营经济发展政策落实有待观察；其次，一、二线城市房地产价格非常高，存在严重的结构性价格泡沫。三四五线城市空置率已经较高，因此存在着结构性的数量泡沫。最后，政府的调控力度没有丝毫放松。

一、二线城市需求仍有较大潜力，尤其是土地、住房供给短缺矛盾没有解决。三、四、五线城市情况相反，经过上一轮超好发展，不仅房价涨幅较大，土地、住房供给增加，这有可能会形成新一轮库存。这或许会导致未来房地产市场的再度分化。

《报告》认为，楼市面临三大风险 

房地产市场存在结构性泡沫或将破裂或继续放大的双向风险；房地产金融存在杠杆率迅速高升且还在违规加杠杆的风险；宏观经济运行存在过度依赖房地产的风险。

《报告》认为，楼市存在四大问题：

首先，住房发展的总量与结构均的问题，住房存量水平超前，潜在供给巨量。2016年城镇居民人均住房建筑面积已达36.6平米，高于规划中的2020年人均35平米的目标，户均高达1.16，施工面积和新开工面积还在快速增长，截止到2018年10月，全国住宅施工面积达54.2344亿，仅2018年1-10月住房新开工面积12.39亿；供需严重错配，存在存在商品住房比例高、保障住房比例低，自有住房比例高、租赁住房比例低，特大超大城市住房少、中小城市小城镇住房多，高收入家庭住房多、低收入家庭住房少，户籍人口住房多、外来人口住房少等五大结构问题。

其次，市场预期变化更加扑簌迷离。目前楼市存在着两个矛盾性特征：总量上长期潜力和短期问题的矛盾；结构性数量泡沫和价格泡沫的矛盾。这导致预期对市场的反应更加敏感、预期对市场的作用更加重要、预期本身正变得更加不确定。 

再次，行政调控弊端逐渐凸显的问题。长期过度使用行政措施，行政调控产生大量意料不到的问题，导致市场乱象，加剧市场风险，使得行政调控作用在下降、市场调节机制无法发挥有效作用、扭曲了市场供求关系和导致房地产泡沫扩展。

最后，制度改革推进依然缓慢的问题。改革涉及基础制度的改变，存在不确定性风险，客观上要求审慎推进。改革涉及重大利益的调整，一些部门和地方政府缺乏动力或遇阻力。

《报告》认为，虽然我国当前住房市场整体运行较为平稳，但由于我国住房市场结构性短缺和结构性过剩问题仍长期存在，本轮市场下行周期内仍显露出一些趋势性信号和问题，需要在未来住房市场调控中引起有关部门重视关注。 

《报告》建议：

要继续保持调控定力，谨防调控误伤刚需。对年轻群体的首套房刚需在首付比、还款期限上予以适当政策倾斜，支持并鼓励当前银行降低首套房贷利率的做法。

要因城施策，防控供需空间错配风险。优化调整各地的限购、限贷和限售政策，防止中西部地区和三四线城市出现房地产库存量过高、空置率上升的市场潜在隐患。

要多策并举，促进租赁需求平稳释放。应积极建立新时代的租售并举的住房保障制度。首先，建立保障房追溯监管管理制度，积极发展保障房二级市场，提高保障房的资金效用和利用效率；其次，着重发展租赁市场，合理布局租赁房源，促进梯度消费，实施租金管制，建立亲民的租赁制度。再者，适度供给长效性保障房，并进行长期封闭式运营，长期有效地解决住房问题。住房保障制度由“保基本”向“促发展”转变，保障房管理主体由政府向法人转变。人才公寓和租赁服务业将成为新的增长点，地方政府将继续热衷于人才保障房制度建设，保障房管理将不断引入市场机制。

要综合运用土地、财税、金融、投资、立法等手段推进房地产市场长效机制建设。在个人住房信息登记联网的基础上，加快推进房地产税立法进程并制定开征时间表和路线图，增加投资投机者的持有成本和政策预期，用市场化方式进一步规范房地产市场相关主体的行为。